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房地产开发商售出的商品房出现质量问题后申请仲裁,主张由施工人对案外购房人享有完全物权的房屋履行维修义务,能否成立?

2018-12-19 09:51

作者: 王湘儒  网络彩票平台仲裁员

[裁决要旨]

房地产开发商在与施工人签订的商品房项目《建设工程施工合同》中,明确约定了施工人的保修责任。在房地产开发商出售商品房、不动产物权转移至购房人后,当房屋出现质量问题时,其直接以《建设工程施工合同》相对人的身份申请仲裁,主张仲裁庭裁决由施工人履行对案外购房人的房屋进行修复的义务。对此,不能得到支持。

[案号]

网络彩票平台(2016)银仲字第×号

[案情与裁决]

申请人:宁夏某房地产开发有限公司

被申请人:宁夏某建工有限公司

申请与答辩

申请人宁夏某房地产开发有限公司于2016年9月19日申请称,2006年7月23日,申请人与被申请人宁夏某建工有限公司签订《建设工程施工合同》,合同约定被申请人承包申请人发包的某项目一期工程,工程内容为4、5、8、9号楼施工图所有内容;承包范围为基础、主体、装饰装修、水电等工程;开工日期为2006年7月25日,竣工日期为2006年11月30日。双方同日签订了《工程质量保修书》,约定地基与基础工程、主体结构工程的保修期为该工程的合理使用年限。自2012年以来,被申请人施工的项目工程地基与基础工程出现质量问题,5号楼部分业主室内出现不同程度的地面下沉,截止2016年,5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼2单元101室、5号楼2单元102室地面下沉严重,影响业主的正常居住与使用,业主多次要求申请人进行维修与赔偿,申请人也多次联系被申请人进行维修,并于2012年9月21日、2015年5月13日、2016年3月30日在《宁夏法制报》刊登公告,要求被申请人对工程进行维修,但被申请人拒不履行维修义务。本案在审理中,经鉴定涉案房屋存在地面下陷情形,且被申请人在施工过程中房心回填土压实系数及混凝土垫层厚度均不符合设计要求。被申请人施工的工程出现质量问题,其应按照法律的规定及双方的约定承担维修责任,但被申请人拒不履行维修义务,给申请人造成了损失,侵害了申请人合法的民事权益。请求裁决: 1.被申请人对某项目一期5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼2单元102室地面下沉进行维修。2.本案仲裁费、鉴定费由被申请人承担。

被申请人宁夏某建工有限公司辩称,2006年8月5日和2007年5月10日,涉案工程经某市工程质量监督站检测,结论为回填土压实系数、含水量均符合规范及设计要求,并经设计、监理、建设三方签字认可;现鉴定机构作出的鉴定结论为含水量成倍增加、压实系数降低。时隔十年,变化之大,足见出现的质量问题系申请人不当使用造成的,并非被申请人施工质量引起;申请人也存在问题,应承担一定责任。申请鉴定系申请人提出的,费用的发生与被申请人无关,不应由被申请人承担。

审理查明

仲裁庭经审理查明:2006年7月23日,宁夏某房地产开发有限公司、宁夏某建工有限公司签订《建设工程施工合同》,合同约定宁夏某建工有限公司将某项目一期工程二标段4、5、8、9号楼建设工程发包由宁夏某建工有限公司施工,合同工期为2006年7月25日至2006年11月30日。双方在合同附件3《工程质量保修书》中约定,根据国家有关规定,基础和主体结构工程的质量保修期为设计使用年限。

2007年9月9日,宁夏某房地产开发有限公司分别与曹某某、王某某、马某某签订《商品房买卖合同》,宁夏某房地产开发有限公司向以上三人分别出售某项目一期5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼2单元102室商品房,合同约定的交付期限均为2007年10月30日前。该合同保修责任条款约定,《住宅质量保证书》作为《商品房买卖合同》的附件,出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任;在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。

2015年5月13日和2016年3月30日,宁夏某房地产开发有限公司先后在《法治新报》《宁夏法治报》刊登《公告》,通知宁夏某建工有限公司对工程质量问题进行维修。其中2015年5月13日《公告》通知的内容为:某项目一、二、三、四、五、八期工程自业主入住以来,一些房屋不同程度出现质量问题,且属于保修范围,要求包括宁夏某建工有限公司装饰工程公司、宁夏某建工有限公司某分公司在内的多个施工单位进行维修,否则宁夏某房地产开发有限公司将自行安排维修,所产生的费用从相关单位的质保金或工程款中扣除。2016年3月30日《公告》通知的内容为:某项目一、二、三、四、五、八期工程,包括宁夏某建工有限公司建筑有限公司、宁夏某建工有限公司某分公司多个施工单位,对出现的施工质量问题包括地面下陷、室内发霉、防水渗漏等问题进行维修,否则宁夏某房地产开发有限公司将自行安排维修,所产生的费用从相关单位的质保金或工程款中扣除。宁夏某房地产开发有限公司登报通知后,涉案房屋均未得到维修。

本案在审理中,经宁夏某房地产开发有限公司申请,本会委托某建筑科学研究院股份有限公司对涉案房屋地面下沉进行鉴定,该鉴定机构出具的鉴定意见为:1.某项目一期5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼2单元102室客厅地面中央存在下陷现象,各检测点相对沉降量分别在2至23㎜、2至24㎜、9至40㎜。2.所测房心回填土的含水率和压实系数分别在13.8%至22.5%之间和0.77至0.92之间、 15.8%至22.8%之间和0.79至0.86之间、20.4%至23.9%之间和0.80至0.84之间。设计要求压实系数≥0.97,现检测压实系数结果均不符合设计要求。3.所检部位地面混凝土垫层平均厚度分别为56.5㎜、53.8㎜、81㎜,设计要求混凝土垫层厚度为100㎜,检测结果均不符合设计要求。

裁决理由和结果

仲裁庭认为:

本案宁夏某房地产开发有限公司、宁夏某建工有限公司签订的《建设工程施工合同》,系双方当事人的真实意思表示,合同内容不损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。基于该《建设工程施工合同》的履行而竣工、交付的商品房,宁夏某房地产开发有限公司已通过与案外购房人签订《商品房买卖合同》的方式,将该可区分的不动产分别预售与具体案外购房人,经不动产登记的法定程序后,案外购房人取得不动产物权,至此,宁夏某房地产开发有限公司已对涉案房屋不再享有民事权利。在涉案房屋出现质量问题但宁夏某房地产开发有限公司作为《商品房买卖合同》的出卖人未履行修复义务的情况下,基于案外购房人权利受损的事实,宁夏某房地产开发有限公司径行通过申请仲裁的方式向施工人即宁夏某建工有限公司主张非自身享有、承受的利益,缺乏事实和法律依据。虽然本案宁夏某房地产开发有限公司、宁夏某建工有限公司签订的《建设工程施工合同》关于保修责任的约定合法有效,但就该合同相对人之间,尚不具备通过公力救济的途径予以强制履行的现实条件。

本案的争议焦点为:1.涉案工程是否存在施工质量问题;2. 宁夏某建工有限公司是否应当承担对涉案房屋进行修复的责任;3.本案鉴定费是否应当由宁夏某建工有限公司承担。

关于涉案工程是否存在施工质量问题,仲裁庭认为,经某建筑科学研究院股份有限公司鉴定,某项目一期5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼2单元102室客厅地面中央不同程度存在下陷现象,所检测房心回填土的压实系数结果、所检部位地面混凝土垫层厚度不符合设计要求。宁夏某建工有限公司虽然对涉案房屋出现客厅地面中央下陷、房心回填土的压实系数小于设计要求的原因提出异议,但在宁夏某建工有限公司不能提出足以证明涉案房屋出现的上述问题与其施工质量无关的相反证据的情况下,应当推定涉案房屋出现上述问题与宁夏某建工有限公司的施工质量存在法律上的因果关系。

关于宁夏某建工有限公司是否应当承担对涉案房屋进行修复的责任的问题,仲裁庭认为,某项目一期建设工程的最终用户系购买商品房的业主,即涉案房屋的物权人。在涉案房屋出现质量问题、商品房买受人向宁夏某房地产开发有限公司明确提出修复要求的情况下,根据《商品房买卖合同》中关于保修责任的约定以及相关法律的规定,宁夏某房地产开发有限公司应当履行修复义务;在履行修复义务的具体方式上,可以选择先由宁夏某房地产开发有限公司自行修复,或者根据其与宁夏某建工有限公司签订的《建设工程施工合同》中关于保修责任的约定以及相关法律的规定,由宁夏某房地产开发有限公司协调宁夏某建工有限公司履行修复义务,在商品房买受人具体要求的合理范围内予以修复。虽然出现了宁夏某建工有限公司拒绝履行合同义务的情况,但是并不能因此免除《商品房买卖合同》中设定的宁夏某房地产开发有限公司的先行修复义务;宁夏某房地产开发有限公司履行义务后,可以向宁夏某建工有限公司行使追偿权。本案宁夏某房地产开发有限公司形式上系以自己的名义申请仲裁,实质上系为涉案房屋的物权人代为向宁夏某建工有限公司主张权利,以期使涉案房屋的物权人受到损害的民事权利得到法律强制力保障,同时使宁夏某房地产开发有限公司自身的义务得以免除。宁夏某房地产开发有限公司所寻求的上述公力救济的方式,明显缺乏法律上的根据。

关于鉴定费是否应当由宁夏某建工有限公司承担的问题,仲裁庭认为,根据仲裁规则的规定,通常情况下,仲裁费由承担民事责任的一方当事人负担;反之,不承担民事责任则不负担仲裁费。广义的仲裁费包括鉴定费,即鉴定费系仲裁费的组成部分,承担规则相同。本案宁夏某建工有限公司作为大型建筑施工企业,在所施工的建筑工程使用中的合理保修期内出现施工质量问题后,不就此承担企业应有的社会责任,拒不履行合同约定和法律规定的房屋修复义务,并由此引发关联、复杂的纠纷后果,具有明显的主观过错。在宁夏某建工有限公司系《建设工程施工合同》的明确保修责任主体、鉴定机构关于涉案房屋存在施工质量问题的鉴定意见已经仲裁庭采信的情况下,本案鉴定费应当由宁夏某建工有限公司全额负担。

关于宁夏某房地产开发有限公司提出的宁夏某建工有限公司对某项目一期5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼2单元102室地面下沉进行维修的仲裁请求,仲裁庭认为,宁夏某房地产开发有限公司提出的该项仲裁请求,其实质系在宁夏某房地产开发有限公司已非涉案房屋物权人的前提条件下,仅依据其与宁夏某建工有限公司在先签订的《建设工程施工合同》,径行替代案外物权人向宁夏某建工有限公司行使法律意义上的程序和实体请求权,而作为依法享有该涉案房屋完整物权的权利人是否启动法律程序以及告诉的对象、请求的范围、请求是否变更或增加、是否接受和解等诸多程序、实体权利的行使,均系涉案房屋物权人的自主行为,宁夏某房地产开发有限公司无权代为行使和处分。如果现实发生了宁夏某房地产开发有限公司根据《商品房买卖合同》的约定履行维修义务的事实,宁夏某房地产开发有限公司可以根据《建设工程施工合同》关于宁夏某建工有限公司保修义务的约定和相关法律的规定,通过行使追偿权,使得因为宁夏某建工有限公司违反《建设工程施工合同》保修义务的约定致使该合同当事人之间失衡的民事法律关系得以修复。综上所述,本案宁夏某房地产开发有限公司请求权的行使因缺乏法律依据而不能成立,故仲裁庭对此不予支持。

关于宁夏某房地产开发有限公司提出的本案仲裁费、鉴定费由宁夏某建工有限公司承担的仲裁请求,裁庭认为,根据本会仲裁规则的规定,仲裁费系根据案件的审理结果,裁决由承担民事责任的当事人负担,本案因宁夏某房地产开发有限公司的仲裁请求未得到支持,仲裁费应当由宁夏某房地产开发有限公司全额负担。本案鉴定事由的出现、鉴定程序的提起、鉴定费用的发生均系因宁夏某建工有限公司不当行为所致,故本案鉴定费应当由宁夏某建工有限公司全额负担。宁夏某房地产开发有限公司提出的本案鉴定费由建工公司承担的仲裁请求成立,仲裁庭予以支持;宁夏某房地产开发有限公司提出的本案仲裁费由宁夏某建工有限公司承担的仲裁请求不能成立,仲裁庭不予支持。

依照《合同法》第282条,《物权法》第15条、第36条、第39条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定,裁决:申请人宁夏某房地产开发有限公司的仲裁请求不予支持。本案仲裁费910元,由申请人宁夏某房地产开发有限公司负担;鉴定费60000元,由被申请人宁夏某建工有限公司负担,自收到裁决之日起5日内支付给申请人宁夏某房地产开发有限公司。

[仲裁员评述]

本案主要涉及以下四个问题:

一、《建设工程施工合同》即债权合同所设定的宁夏某建工有限公司的保修义务,在宁夏某房地产开发有限公司将房屋出售即不动产物权发生变化后,对房屋进行维修的债权请求权的权能也将随之受到影响。

本案宁夏某房地产开发有限公司与宁夏某建工有限公司签订《建设工程施工合同》,在工程竣工验收合格交付宁夏某房地产开发有限公司后,根据合同相对性原理,同时也基于物权人的法律地位,宁夏某房地产开发有限公司完全可以向宁夏某建工有限公司主张对工程保修的债权请求权。在保修期内,宁夏某房地产开发有限公司与购房人签订《商品房买卖合同》后,购房人通过不动产登记取得特定商品房完全物权,至此,因不动产物权人主体的变化,原基于《建设工程施工合同》设定的对房屋保修的债权请求权人的主体、内容即债权的形态以及权能也受到相应的影响。

二、当宁夏某房地产开发有限公司出售给购房人的房屋出现质量问题后,宁夏某房地产开发有限公司依据《建设工程施工合同》有关保修责任的约定,径行申请仲裁机构裁决责令宁夏某建工有限公司为购房人即不动产物权人修复房屋,该债权请求权的行使方式缺乏法律及法理依据。

在宁夏某房地产开发有限公司已出售的房屋出现质量问题的情况下,其当然有权依据《建设工程施工合同》保修责任的约定,要求宁夏某建工有限公司履行对房屋的修复义务,但前提条件是购房人即不动产物权人提出了具体要求,宁夏某房地产开发有限公司对此也无异议;而一旦发生购房人、宁夏某建工有限公司未能达成一致、形成纠纷、不能自行解决的情况下,宁夏某房地产开发有限公司并不能为案外购房人即不动产物权人的利益,径行申请仲裁机构裁决责令宁夏某建工有限公司为案外购房人即不动产物权人修复房屋,也不可能进入其预期的强制执行的司法程序。从某种意义上说,宁夏某房地产开发有限公司此举也不符合权利人不告不理、非案件当事人不受仲裁裁决约束的一般原则。因此,该债权请求权的行使方式,缺乏法律、法理依据,也不具备必要的条件。

三、在宁夏某建工有限公司拒绝履行修复义务的情况下,宁夏某房地产开发有限公司应当依据《商品房买卖合同》的约定履行商品房出卖方的修复义务后,再根据《建设工程施工合同》的保修责任的约定向宁夏某建工有限公司追偿。

宁夏某房地产开发有限公司在宁夏某建工有限公司拒绝履行修复义务的情况下,应当基于《商品房买卖合同》对宁夏某房地产开发有限公司承担保修责任的约定,以及企业承担社会责任的应有之义,主动对所出售的商品房先行修复,对所支出的修复费用,再根据《建设工程施工合同》的约定,向宁夏某建工有限公司进行追偿。如果宁夏某房地产开发有限公司怠于履行修复义务,由此引起购房人即不动产物权人提起诉讼或申请仲裁,宁夏某房地产开发有限公司也可以在履行生效法律文书确定的修复义务后,再向宁夏某建工有限公司行使追偿权。

四、对鉴定费负担的特殊处理

鉴定费属于广义的仲裁费范畴,本案鉴定费系仲裁费的组成部分之一。仲裁费的负担系仲裁庭的决定事项,而非案件实体裁决的内容。在通常情况下,如果仲裁庭裁决对申请人的仲裁请求不予支持,仲裁费也相应决定由申请人负担。

本案的特殊性在于,宁夏某建工有限公司规避法律,拒不承担《建设工程施工合同》中约定的保修责任,也不承认工程存在质量问题。在此情况下,宁夏某房地产开发有限公司申请质量鉴定,并经仲裁庭准许;中介机构接受本会委托后作出涉案工程存在施工质量问题的鉴定意见;经开庭审理,仲裁庭对该鉴定意见予以采信。如果本案裁决鉴定费由宁夏某房地产开发有限公司负担,其在履行了对房屋的修复义务、寻求后续的法律救济途径时,将可能出现因该项鉴定费的负担方式已经生效仲裁裁决确定、另案不能就其再行处置的不合理后果。如果简单地裁决鉴定费由宁夏某房地产开发有限公司负担,不符合本案的实际情况以及法律适用内在的价值取向要求,影响办案的法律效果、社会效果,政治效果。

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